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日本住宅性能検査協会 【建物検査研究会】 一級建築士を中心とした、建築系専門資格者によって構成される研究会です。営利企業とは異なるNPOとしての客観的・公正な支点から、適切な建物検査のあり方を研究しています。第三者として厳しい判断やアドバイスを行い、消費者が安心して住宅を購入できる環境作りを目指します。 |
瑕疵（かし）担保責任の期間制限に起算点は、単にクラックを発見した時ではなく、弁護士の助言に基づいて専門業者に相談し、見積書の交付を受けた時とした。
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Ｑ『付帯設備及び状態確認書』も記載された内容と異なる瑕疵があった場合は、売主は買主に対して、その修復の義務を負うものとする。但しその期日については本物件の引渡し後、２カ月とする」旨の特約は有効性なのでしょうか
Ａ引き渡し後２カ月に制限される瑕疵は、「雨漏り、給排水管の故障等、一般人が建物に居住する際に、通常の注意義務をもってすれば一見してこれを発見することが容易に可能な瑕疵を指すものと解するのが相当」として、限定的に解釈すべきです。
本件土地の造成時の地盤改良工事の際の転圧不足による地盤沈下および施工上の不備による、土間コンクリートのひび割れ、壁面・基礎部のクラック、外壁盛り土の沈下、床タイルの割れは、民法５７０条・５６６条３項に定める１年の期間制限を除斥期間（じょせききかん）と解すべきです。(大阪地裁平成１１年２月６日判決)
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判決内容
【建物プロフィール】
木・鉄筋コンクリート造瓦葺地下１階付き２階建て
【入手経路】
土地付中古住宅の売買契約
平成６年１月１７日 売買契約
平成６年３月２８日 引渡し
【相手方】
売主（事業者ではなく、個人として本件建物を購入し居住していた者）
【法律構成】
債務不履行責任と瑕疵担保責任【民法５７０条】を選択的に主張
※各共有持分の割合に応じた修補費用相当額の損害賠償を求めた。
【期間制限】
「本件建物について別添『付帯設備及び状態確認書』も記載された内容と異なる瑕疵があった場合は、売主は買主に対して、その修復の義務を負うものとする。但しその期日については本物件の引渡し後、２カ月とする」旨の特約の有効性と解釈が争点の１つとなった。
【判決の結論】
１判決の法律構成
原告の主張する瑕疵を認め、本件特約の限定的に解釈したうえで、本件瑕疵はこの特約により行使期間を制限される瑕疵に当たらないとして本件特約の適用を排除し、瑕疵担保責任による補修費などの損害賠償請求を認容。
２請求額と認容額
請求額⇒６３５万円
認容額⇒２８７万円【慰謝料、弁護士費用は否定】
【認定された欠陥】
本件土地の造成時の地盤改良工事の際の転圧不足による地盤沈下および施工上の不備による、土間コンクリートのひび割れ、壁面・基礎部のクラック、外壁盛り土の沈下、床タイルの割れ。
【コメント】
（１） 本件特約によって瑕疵担保責任による請求権行使期間が引き渡し後２カ月に制限される瑕疵は、「雨漏り、給排水管の故障等、一般人が建物に居住する際に、通常の注意義務をもってすれば一見してこれを発見することが容易に可能な瑕疵を指すものと解するのが相当」として、限定的に解釈し、本件瑕疵への適用を否定されました。そして、本件瑕疵に適用される民法５７０条・５６６条３項に定める１年の期間制限を除斥期間と解し、この期間内に売主に担保責任を問う意思を裁判外で明確に告げることで足り、裁判上の権利行使までは要しないとしました。
（２） 瑕疵担保責任の期間制限に起算点についても、単にクラックを発見した時ではなく、弁護士の助言に基づいて専門業者に相談し、見積書の交付を受けた時としました。
（３） 瑕疵担保責任による損害賠償請求は信頼利益に限られるとしても、それは瑕疵がないものと信じたことにより被った損害であり、補修費用相当額はこれに含まれるとしましました。
（４） 慰謝料については「特段の精神的苦痛」を要求し、弁護士費用については「売主の行為に強度の違法性」を要求し、いずれも本件では認められないとして否定しました。
用語解説
除斥期間（じょせききかん）
法律関係を速やかに確定させるため、一定期間の経過によって権利を消滅させる制度。
＜参考文献＞
判例タイムズ社
民事法研究会
日本住宅性能検査協会 【建物検査研究会】
