解決支援総合コンサルティング

  1. 理事会・管理組合総会に出席
  2. 建物診断調査報告書を作成
  3. 「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」の開催
    ・元施工業者に瑕疵担保責任・不法行為責任が問えるか等の検討
    ・ADR調停(*)や裁判等を視野においた体制作り
  4. 大規模修繕工事施工業者との交渉立会
  5. 改修工事に伴う入札制度業者選定支援
  6. 改修工事監理 作業完了まで(標準3ヶ月)

 <作業内容の例>

  • 建築請負契約書・見積書等 全ての書類精査、
  • 現場確認、状況ヒアリング、方針検討
  • ADR調停や裁判を視野に置いた、第三者委員会による問題解決プラン検討
  • 大規模修繕工事施工業者との立会交渉・和解業務
    *建物診断調査報告書に基づきます。
    *交渉に必要な書類の作成。(相手方に対する要望書・意見書等)
    *通常10回~15回程度の立会交渉になります。
    *この席には、場面により専門家(建築士等)の同席
  • 改修工事に伴う入札制度選定支援
  • 業者選定や相見積もり取り寄せ等に関して必要に応じて支援
  • 改修工事監理 作業完了まで(標準3ヶ月)

◇建物診断調査報告書を作成

外壁タイル剥離問題に関する報告書(例)

日本住宅性能検査協会「建築士委員会」が支援

◇「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」の役割

第三者委員会は調査を実施し、証拠に基づいた客観的な事実認定を行い、これを評価し原因を分析し、かかる調査結果に基づき、再発防止等の提言を行います。

当委員会は、本件調査の独立性・客観性を確保するため、日本弁護士連合会のガイドラインにできる限り準拠しております。

また、ガイドラインは「第三者委員会は、不祥事の実態を明らかにするために、法律上の証明による厳格な事実認定に止まらず、疑いの程度を明示した灰色認定を行うことができる」としています。

企業等不祥事における第三者委員会ガイドライン

◇「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」の作業内容

(ア) 関係者への事情聴取及び証拠の収集と分析

(イ) 管理態勢の実態と問題点の分析

(ウ) 本件における法的論点の有無の検討及び評価

(エ) セールス活動において不適切な情報伝達が生じる根本原因の分析

(オ) 再発防止に向けて改善を要する点の摘示

(カ) その他本件対応に係る事項(裁判所調停・民間ADRの活用等)

「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」とは

◇各種資料の提出

会議資料(内容一部)  

<売主に対して>

 ■瑕疵担保責任(民法634条)

・仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。

 

<施工業者に対して>

■最高裁判決(通称別府マンション事件)判示された不法行為に基づく損害賠償請求。

[最高裁判所第2小法廷平成17年(受)第702号損害賠償請求事件平成19年7月6日](別紙参照)

 (品確法・他法令との関連について)

■品確法(住宅の品質確保の促進に関する法律)

 品確法では、瑕疵担保責任の特例として「構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分」と限定して定めています。故に、今回の外壁タイルの剥離については、品確法により求償を求めていくのは難しいと思われます。

■建築基準法関連法令では、外壁タイルの剥離等に関する法的基準は定めておりませんので、建築基準法違反等には該当しないと思われます。

■消費者契約法

「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。

消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります

 

(会議資料詳細)

https://tekisei.sltcc.info/wp/wp-content/uploads/2019/07/cons.pdf

◇ADR調停とは

不動産の取引・施工・その他のトラブルについて、ADR(裁判外紛争解決)手続きによって、適正かつ迅速に解決することを目的としています。

・不動産の施工に関する紛争

・不動産管理に関する紛争

・不動産の相続 その他の承継に関する紛争

・その他不動産の取引に関する紛争