原状回復の一般的な定義は、ある事実が起きなければ本来あるであろう法律上・事実上の状態（原状）に戻すことと定義されている。民法上においては、不法行為や契約の解除の場合に、不法行為や契約がなかった前の状態に相手方を戻す（回復）させることと定義されている。
これを、建物（部屋）等の賃貸物件における狭義の意味での「原状回復」ということに絞ってみると国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。ここで注意しなければならないのは、一番多いトラブルのもととなっている「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ということを理解しなければなりません。
この「通常の使用」という言葉について一般的な定義は困難との事で、ガイドラインでは具体的な事例を出して考え方を明確にしております。
- 基本的に賃借人に原状回復義務のない場合
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
・基本的には上記の使い方をしているが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの - 基本的に賃借人に原状回復義務がある場合
・賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
上記の他に、経過年数の考慮があります。
上記②の場合であっても、経年変化や通常摩耗が含まれているので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると合理性を欠くなどの問題が発生するので、賃借人の負担については建物や設備の経過年数を考慮して、負担割合を決めるのが適当だと思います。
又、原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定することが重要です。そこで、原状回復する補修範囲は出来るだけ最低限度の施工単位を基本とする事に留意してください。毀損部分と補修部分とのギャップ（色合わせ・模様合わせ等が必要）についてその取扱いを一定の判断のもとで決めることが肝要です。
木村健二（日本住宅性能検査協会理事・一級建築士）
