さて、前回は、「修繕積立金」の見直し・値上げについて考えました。今回は「管理費」の見直しをテーマにします。
マンションの居住者や理事などの役員をしている皆様と話しをしていますと、「管理費が高い」という話がよく出ます。その場合の「管理費」は、前回テーマにした「修繕積立金＋管理費」を指していることがほとんどです。前回までに修繕積立金と管理費の区分けは明確にということを勉強してきました。
今回のテーマで取り上げる「管理費」は修繕積立金を除外したもの、いわゆる「一般管理費」を指します。
マンション標準管理規約から「管理費」という用語の定義を確認しますと、標準管理規約（単棟型）では、第27条で次のように規定しています。
（管理費）
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
上記27条に各項目が具体的に記載されています。修繕積立金と違い、毎年計上される項目が並んでいます。管理会社による総合管理を受けているマンションでは、そのほとんどの項目が、管理会社に委託されている項目で、毎月管理会社に支払われている金額ということになります。
それでは、その管理費は妥当な金額で設定されているのでしょうか。
委託を受けている管理会社はどのような管理会社が多いのでしょうか。
マンションの管理会社は、通常は新築分譲時、親会社又はとても関係の深いディベロッパーによって自動的に決定されているのがほとんどです。そのため、競争原理が働かず、管理委託費が決定されているケースがほとんどです。管理サービスの内容が金額に見合ったものであるのか否かを確認し、不必要な支出を削減したいものです。
そのためには、サービスの質を左右する仕様書の確認・見直しを行い妥当か否か判断しなければなりません。
例えば、「清掃は毎週火曜日5時間ポリッシャー及びモップにてエントランスホール及び開放廊下・階段を清掃する、Ⅰヶ月50,000円。」という項目があれば一般的な清掃に係わる人件費と比べ高いか低いかを調べ、それに手配をした管理会社の諸経費を加算した場合、納得できるものであるか否か判断するわけです。
同じように、建物点検に要する費用、電気機器類の点検に要する費用、管理人の人件費というように項目をひとつずつとりあげ、その妥当性を調べていくことになります。
管理組合の役員になった有志の方が、一人で又は数人で手分けしてそのような計算・調査をしていくわけですが、その時間がない、相場を調べていくことも素人では難しい、手間であるということで、マンション管理士に見直しを依頼したり、他の管理会社から見積をとることにより比べるということで判断をしているケースがほとんどです。
その結果、管理費が下がった例は、非常に多く、なかには、分譲後最初に結成された管理組合役員が、管理費の見直しをかけ半年後に委託金額を２～３割程度下げることに成功したということも実際に起こっています。
複数の管理会社から見積もりを徴収することで価格競争が導入されるからです。また、管理項目をひとつずつ見直すことにより過分なサービス提供を排除し、節約することもできます。
また、同じマンション管理会社でも、管理人・フロント（管理会社の担当者）の能力、管理組合の力の入れ具合（選出された役員の熱意）に応じて管理サービスのレベルが違ってきてしまうのが現状です。管理会社を変更することなく、管理費を下げたり、管理人・担当者の変更をすることにより同じ管理費で管理サービスの質を向上させることもできます。さらに、管理会社を変更することも特別なことではありません。むしろ、居住者のニーズとコストに見合った管理会社を選びたい、というのは当然の要求です。
定期総会の資料等がお手元に来ましたら、管理費の明細に目を通し、改善・減額の余地がないか、他の管理会社はいくらでやっているのか、ご自分で又はマンション管理士などを活用して調べてみることをお薦めします。
このような項目をひとつずつ見直すことにより、管理会社を変更しなくてもかなりのコストダウンを図る事が期待できます。
削減された金額を修繕積立金にシフトすることにより、区分所有者の負担を増やすことなく修繕積立金を増額するなどバランスを整える事ができるというメリットが発生します。
